房客出意外成凶宅？
房東最怕的三種情境！

發佈日期：2025-12-22

每個人都想當包租公包租婆，在家坐收租金，看似輕鬆愜意，但也並非完全沒有風險。根據《網路溫度計DailyView》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統，房東最怕前3種房客，分別為行為不當、衛生習慣不良及傷害自己，其中房客傷害自己導致在租屋處輕生，不僅後續處理壓力大，還導致房價嚴重下跌，財產損失最巨大。

嘉義縣大林鎮有位王姓屋主，2018年將套房租給保全公司作為宿舍，不料員工因債務想不開，在屋內自殺身亡，好好的房屋變成了令人為之變色的「凶宅」，房東請嘉義市建築師公會鑑定是「中凶」等級的凶宅，正常市價為每坪18萬元、總價約1742萬元，減損約65%，減損金額約610萬元，還有修復費用等，房東損失重大，法院一審判決房東勝訴，全案還可上訴。

由上訴案例可知，房東雖然有租金收益，但禁不起一次房客輕生、房屋變凶宅的損失，收取的租金也難以彌補房價的下降，甚至未來想繼續出租，恐面臨租不出去的困境，即便有房客願意租，租金收入也會大不如前。

▲凶宅的認定並非憑個人主觀判斷，而是必須依據法律程序與事實證據。(圖片來源：shutterstock)

是不是凶宅 不是你說了算

何謂凶宅？民眾普遍認為，只要發生過非自然死亡就是凶宅，但其實法律上並沒有明文規定，大多是依照內政部的凶宅函釋：

1. 時間要件：發生事件必須在賣方持有產權期間。
2. 空間要件：
   • 發生地點必須在建築改良物的專有部分(包括主建物及附屬建物)。
   • 專有部分指房屋內部，不包含公共區域（如中庭、停車場、騎樓）。
3. 事件型態要件：
   • 必須是凶殺或自殺致死，不包括自然死亡(如壽終正寢、病死)及單純意外死亡。
   • 包含在專有部分有求死行為致死(例如從該專有部分跳樓)。
4. 排除情況：不包括在專有部分遭砍殺但陳屍於他處的情形(即未陳屍於專有部分)。

由於函釋並非法律，實務上法官見解與內政部函釋並不完全一致，甚至與民間的觀點也不盡相同，常有人說不要買露臺戶，就是擔心有人跳樓自殺掉落在露臺變成凶宅，但在內政部函釋裡，露臺並非專有部分，不算凶宅，不過法官不採用內政部的函釋，取決於法官的自由心證，通常與民間認定的相近，但也不乏奇葩案例，最終還是法官說的算。

▲租客的知情權與房東的告知義務，兩者之間如何取得平衡，是房屋交易的重要課題。(圖片來源：shutterstock)

只是出租房屋 房東有告知凶宅的義務嗎？

房屋變成凶宅，房東為了避免房屋空置租不出去，可能選擇隱瞞凶宅事實，但小心這樣做，可能日後會與房客產生租金爭議。在內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，房東需告知「本租賃住宅（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事。」

如房東明知房屋是凶宅卻不告知租客，租客可以主張契約解除，除了要求房東返還已支付的押金外，也可以請求房東全額退還已繳納的租金，房東等於白白送房屋給房客住，得不償失。

▲當房屋價值可能因突發事件受損，房東應採取預防措施，保障財產安全。(圖片來源：shutterstock)

擔心房客輕生房價下跌 「2」作法避免財產損失

1. 萬一不幸遇到房客在租屋處輕生，房東在震驚之餘，記得保持現場完整，不要碰觸任何物品，並立即報警處理，且通知房客的緊急聯絡人，雖然房客死亡，但不一定導致租賃關係中止，取決於是否有繼承人，如有繼承人，租賃契約的權利義務便由繼承人承擔。
2. 為避免房屋變凶宅導致房價損失，建議在租賃契約增訂「防自殺條款」，請律師擬定，約定承租人應善盡管理人責任，如造成租賃物毀損或減損經濟價值等，包括自殺死亡等行為，應無條件負起賠償損害責任。

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另外建議透過購買「凶宅險」，避免遭受損失，新安東京海上產險「特定事故房屋跌價補償險」，對於被保險人以外的人，自殺或跳樓自殺，又或遭人殺害陳屍在承保住宅內等狀況，提供房價跌價補償保障，將風險轉嫁給保險公司，包租公、包租婆生涯更安心。

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