發佈日期:2025-12-22
每個人都想當包租公包租婆,在家坐收租金,看似輕鬆愜意,但也並非完全沒有風險。根據《網路溫度計DailyView》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統,房東最怕前3種房客,分別為行為不當、衛生習慣不良及傷害自己,其中房客傷害自己導致在租屋處輕生,不僅後續處理壓力大,還導致房價嚴重下跌,財產損失最巨大。
嘉義縣大林鎮有位王姓屋主,2018年將套房租給保全公司作為宿舍,不料員工因債務想不開,在屋內自殺身亡,好好的房屋變成了令人為之變色的「凶宅」,房東請嘉義市建築師公會鑑定是「中凶」等級的凶宅,正常市價為每坪18萬元、總價約1742萬元,減損約65%,減損金額約610萬元,還有修復費用等,房東損失重大,法院一審判決房東勝訴,全案還可上訴。
由上訴案例可知,房東雖然有租金收益,但禁不起一次房客輕生、房屋變凶宅的損失,收取的租金也難以彌補房價的下降,甚至未來想繼續出租,恐面臨租不出去的困境,即便有房客願意租,租金收入也會大不如前。
▲凶宅的認定並非憑個人主觀判斷,而是必須依據法律程序與事實證據。(圖片來源:shutterstock)
何謂凶宅?民眾普遍認為,只要發生過非自然死亡就是凶宅,但其實法律上並沒有明文規定,大多是依照內政部的凶宅函釋:
由於函釋並非法律,實務上法官見解與內政部函釋並不完全一致,甚至與民間的觀點也不盡相同,常有人說不要買露臺戶,就是擔心有人跳樓自殺掉落在露臺變成凶宅,但在內政部函釋裡,露臺並非專有部分,不算凶宅,不過法官不採用內政部的函釋,取決於法官的自由心證,通常與民間認定的相近,但也不乏奇葩案例,最終還是法官說的算。
▲租客的知情權與房東的告知義務,兩者之間如何取得平衡,是房屋交易的重要課題。(圖片來源:shutterstock)
房屋變成凶宅,房東為了避免房屋空置租不出去,可能選擇隱瞞凶宅事實,但小心這樣做,可能日後會與房客產生租金爭議。在內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中,房東需告知「本租賃住宅(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事。」
如房東明知房屋是凶宅卻不告知租客,租客可以主張契約解除,除了要求房東返還已支付的押金外,也可以請求房東全額退還已繳納的租金,房東等於白白送房屋給房客住,得不償失。
▲當房屋價值可能因突發事件受損,房東應採取預防措施,保障財產安全。(圖片來源:shutterstock)
另外建議透過購買「凶宅險」,避免遭受損失,新安東京海上產險「特定事故房屋跌價補償險」,對於被保險人以外的人,自殺或跳樓自殺,又或遭人殺害陳屍在承保住宅內等狀況,提供房價跌價補償保障,將風險轉嫁給保險公司,包租公、包租婆生涯更安心。
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